전세계약 만료가 다가오는데 새 세입자를 구하지 못했거나 전세가격이 내려 기존 보증금을 전부 마련하기 어렵다면 전세퇴거자금대출을 검토할 수 있습니다. 집주인이 보유한 주택을 담보로 돈을 빌려 퇴거하는 세입자에게 보증금을 돌려주는 대출입니다.
그러나 보증금이 3억 원이라고 해서 3억 원을 그대로 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 주택 소재지와 보유 주택 수, 임대차계약 체결 시점, 소득과 기존 부채, 담보가치에 따라 실제 한도가 크게 달라지므로 신청 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.
📋 목차
1. 전세퇴거자금대출이란?
전세퇴거자금대출은 임대차계약이 종료될 때 집주인이 세입자의 임차보증금을 반환하기 위해 받는 주택담보대출입니다. 금융회사에서는 임차보증금 반환목적 주택담보대출 또는 생활안정자금 목적 주담대로 분류하기도 합니다.
주택을 새로 사는 데 쓰는 구입자금대출과 달리 사용 목적이 보증금 반환으로 제한됩니다. 은행이 대출금을 임대인에게 자유롭게 주는 대신 세입자 계좌로 직접 보내거나 반환 사실을 확인하는 방식으로 관리할 수 있습니다.
2. 2026년 대출 한도 핵심 정리
| 구분 | 일반적인 적용 방향 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 1주택자 | 생활안정자금 주담대 최대 1억 원 원칙 |
| 수도권·규제지역 다주택자 | 원칙적 제한, 반환 목적 예외 여부 별도 심사 |
| 지방 비규제지역 주택 | 금융회사 자율기준과 LTV·DSR 내 심사 |
| 경과규정 대상 | 요건 충족 시 1억 원 초과 가능성 검토 |
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 소재 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 1주택자 기준 최대 1억 원으로 제한됐습니다. 전세퇴거자금대출도 이 범주에 포함될 수 있어 계약 시점부터 확인해야 합니다.
3. 1억 원을 넘게 받을 수 있는 경우
2025년 6월 27일까지 주택 취득계약과 최초 임대차계약이 이뤄진 경우에는 경과규정 적용을 검토할 수 있습니다. 이후 계약갱신청구권을 사용하거나 계약을 연장했더라도 최초 임대차계약 시점을 기준으로 판단될 수 있습니다.
경과규정을 적용받는다고 무조건 보증금 전액이 나오는 것은 아닙니다. 은행은 임대인이 자기 자금으로 보증금을 돌려주기 어려운지 확인하고, 대출금이 실제 보증금 반환에 사용되는지 별도 약정을 요구할 수 있습니다.
💡 일반적으로 함께 확인하는 조건
- 주택 취득 및 최초 임대차계약 시점
- 임대인의 예금과 기존 대출 등 자금 여력
- 기존 세입자에게 돌려줘야 할 보증금
- 새로운 세입자의 보증금 또는 임대인의 입주 계획
- LTV·DSR 또는 적용 가능한 별도 상환능력 기준
- 담보주택의 선순위 대출과 임차보증금
4. LTV 때문에 한도가 줄어드는 구조
LTV는 주택가격에 비해 담보대출을 얼마나 받을 수 있는지 보여주는 비율입니다. 집값에 LTV를 적용한 금액에서 기존 주택담보대출과 선순위채권 등을 차감하면 추가로 받을 수 있는 금액이 나옵니다.
🧮 LTV 한도 계산 예시
담보가치가 5억 원이고 적용 가능한 LTV 한도가 40%라면 총 담보대출 가능범위는 단순 계산상 2억 원입니다. 이미 주택담보대출이 1억 3,000만 원 있다면 추가 담보여력은 7,000만 원 수준으로 줄어들 수 있습니다.
위 계산은 이해를 위한 단순 예시입니다. 은행이 인정하는 주택가격과 방공제, 선순위 임차보증금, 근저당권 채권최고액 등에 따라 실제 금액은 달라집니다.
5. DSR도 통과해야 할까?
전세퇴거자금대출은 주택을 담보로 한다고 해서 소득심사가 생략되지 않습니다. 일반적으로 차주의 연소득과 기존 대출 원리금, 새로 받을 대출의 연간 원리금을 반영해 DSR을 계산합니다.
주택가격이 충분하더라도 신용대출과 자동차 할부, 기존 주택담보대출의 원리금 부담이 크면 DSR 때문에 원하는 금액을 받지 못할 수 있습니다. 반대로 소득이 높고 기존 부채가 적더라도 담보여력이 부족하면 LTV에서 한도가 줄어듭니다.
6. 실전 한도 계산 예시
LTV와 DSR이 함께 작용하면 실제 받을 수 있는 금액이 어떻게 달라지는지, 가상의 사례로 정리해 보겠습니다.
🧮 가상 사례: 담보가치 6억 원, 반환할 보증금 1억 5천만 원
- LTV 기준 한도: 6억 원 × 40% = 2억 4,000만 원, 기존 대출 1억 원을 차감하면 1억 4,000만 원 담보여력 확보
- 규제지역 1주택자 상한 적용 시: 생활안정자금 목적 주담대는 원칙적으로 최대 1억 원까지만 인정
- DSR 심사 결과: 연소득과 기존 원리금 부담을 반영했을 때 상환 가능 금액이 9,000만 원으로 산정된 경우, 담보·규제 한도보다 DSR이 더 낮으면 이 금액이 최종 한도가 됨
- ※ 위 금액은 세 가지 기준(LTV, 규제지역 상한, DSR) 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 된다는 구조를 보여주기 위한 가상 예시이며, 실제 한도는 은행 심사와 개별 조건에 따라 달라집니다.
7. 새로운 세입자를 구한 경우
새로운 세입자를 구했지만 새 보증금이 기존 보증금보다 낮다면 부족한 차액만 대출로 마련하는 방법을 검토할 수 있습니다. 은행은 새 세입자의 계약서와 계약금 지급내역을 확인할 수 있습니다.
새 보증금이 들어오면 해당 자금으로 반환대출을 우선 상환하거나 근저당권을 감액·말소하도록 약정할 수 있습니다. 새 세입자를 보호하기 위한 전세보증금 반환보증 가입 등 추가 조건이 붙을 수도 있습니다.
8. 집주인이 직접 입주하는 경우
⚠️ 실거주 약정 주의사항
- 전입 의무: 경과규정에 따라 1억 원을 초과하는 반환자금을 이용하면 대출 실행 후 일정 기간 안에 전입해야 할 수 있습니다.
- 실거주 기간: 약정한 기간 동안 실제로 거주해야 하며, 형식적인 전입만으로는 인정되지 않습니다.
- 위반 시 불이익: 실거주 약정을 어기면 대출 회수나 향후 대출 제한 등 불이익이 생길 수 있습니다. 잠시 주소만 옮겼다가 다시 임대하는 방식으로 처리하면 안 됩니다.
9. 필요서류는 무엇일까?
- 신분증과 주민등록등본·초본
- 등기사항전부증명서와 건축물대장
- 기존 및 갱신된 임대차계약서
- 계약 종료 또는 퇴거 예정 사실을 확인할 자료
- 세입자의 보증금 입금·수령 내역
- 소득금액증명원, 원천징수영수증 등 소득자료
- 기존 대출과 금융자산을 확인할 자료
- 새로운 임대차계약서 또는 실거주 계획 자료
은행과 신청 유형에 따라 추가서류가 달라질 수 있습니다. 임대차계약 만료 직전에 서류를 준비하면 대출 실행이 늦어질 수 있으므로 적어도 한두 달 전에는 사전 상담을 받는 것이 좋습니다.
10. 신청 전 확인할 순서
- 기존 세입자에게 반환할 정확한 보증금을 확인합니다.
- 주택 소재지가 수도권·규제지역인지 확인합니다.
- 본인과 배우자의 주택 보유 수를 정리합니다.
- 주택 취득일과 최초 임대차계약일을 확인합니다.
- 기존 담보대출과 신용대출 잔액을 조회합니다.
- 여러 은행에서 경과규정 및 예상한도를 상담합니다.
- 세입자와 대출 실행일, 퇴거일을 조율합니다.
전세퇴거자금대출은 같은 주택과 보증금이라도 계약 시점과 임대인의 소득·부채에 따라 결과가 달라집니다. 인터넷에 나온 최대한도만 믿기보다 임대차계약서와 등기부등본을 준비해 금융회사에 사전심사를 요청하는 것이 가장 정확합니다.
11. 자주 묻는 질문
Q. 다주택자도 전세퇴거자금대출을 받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서는 다주택자에 대한 원칙적 제한이 있으며, 보증금 반환이라는 목적상 예외를 인정받을 수 있는지는 은행별로 별도 심사를 거칩니다. 비규제지역이라면 금융회사 자율기준과 LTV·DSR 내에서 심사가 이뤄지는 경우가 많습니다.
Q. 세입자가 먼저 나가고 새 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나요?
A. 새 세입자 확보 여부와 무관하게 전세퇴거자금대출로 기존 세입자에게 우선 보증금을 반환할 수 있습니다. 이후 새 세입자를 구하면 그 보증금으로 대출을 상환하거나, 구하지 못하면 임대인이 계속 원리금을 상환하며 공실 기간을 감당해야 합니다.
Q. 기존에 주택담보대출이 있어도 신청할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 다만 기존 주택담보대출 잔액이 LTV 한도 계산에서 차감되므로 추가로 받을 수 있는 금액이 줄어들고, 기존 대출의 원리금이 DSR 계산에도 포함되어 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 경과규정 대상인지는 어떻게 확인하나요?
A. 등기사항전부증명서상 주택 취득일과 최초 임대차계약서의 계약일을 대조해 2025년 6월 27일 이전인지 확인하면 됩니다. 판단이 애매하다면 해당 자료를 지참해 은행 창구에서 사전 상담을 받는 것이 정확합니다.